יצירת קשר
ונחזור אליך בהקדם
פסק דין תקדימי: העליון משנה את כללי המשחק בהיטל ההשבחה
החלטה דרמטית של בית המשפט העליון מביאה הקלה משמעותית לבעלי דירות וליזמים ומסמנת תפנית בגישת הרשויות לחישוב היטל ההשבחה.
ביום 16.10.25 ניתן פסק דין תקדימי של בית המשפט העליון בהרכב השופטים שטיין, סולברג ואלרון, אשר הכריע מחלוקת ותיקה בתחום היטל ההשבחה. מדובר בפסק דין משמעותי שצפוי להשפיע באופן נרחב על שוק הנדלן ועל אופן חישוב היטלי ההשבחה בישראל.
היטל השבחה מחושב כפער בין שווי הקרקע לפני אישור התוכנית המשביחה אותה לבין שוויה לאחריה.
הסוגיה שנדונה בפני בית המשפט עסקה בשאלה האם בעת חישוב ההשבחה יש להביא בחשבון את השפעת תמא 38 על שווי הנכס במצב הקודם, אף שלפי החוק לא ניתן לגבות היטל השבחה על עצם אישור התמ״א, למעט חריג מצומצם הנוגע לתוספת קומות מסוימת.
במשך השנים הוועדות המקומיות, ובראשן אלו של תל אביב וירושלים, בחרו להתעלם מהשפעת תמא 38 על השווי הקודם של הנכס, ובכך יצרו בפועל חיוב גבוה יותר בהיטל השבחה. עמדה זו אף קיבלה גיבוי מהמשנה ליועצת המשפטית לממשלה. לעומתן, ועדות הערר ובתי המשפט המחוזיים סברו כי יש להביא את תמא 38 בחשבון במסגרת המצב הקודם, ועתה הכריע בית המשפט העליון באופן חד וברור בסוגיה.
בית המשפט קבע שיש לכלול את תמא 38 בשווי המקרקעין במצב הקודם. התעלמות ממנה, כך נקבע, מהווה למעשה חיוב עקיף בהיטל השבחה בגין תוכנית שהחוק פוטר ממס, דבר הסותר את עקרונות הדין. בנוסף הדגיש בית המשפט כי עקרון יסוד בהיטל השבחה הוא חיוב לפי שווי השוק הריאלי, ותמא 38 היא חלק אינטגרלי מהגורמים המשפיעים על שוק הנדלן ועל ערכי המקרקעין. גם אם לא ניתן לגבות השבחה ישירה בגין התמ”א, לא ניתן להתעלם מהשפעתה הכלכלית בפועל על ערכי השוק.
פסק הדין צפוי להביא להקלה משמעותית על בעלי דירות ויזמים. היטל ההשבחה, שבמקרים רבים הגיע לסכומים גבוהים מאוד, יפחת כעת באופן ניכר. המשמעות היא הפחתת הנטל הכספי על מוכרי דירות ובעלי נכסים, בעיקר בערים שבהן אושרו תוכניות לפי תמא 38, כגון תל אביב, ירושלים, גבעתיים והרצליה.
מעבר להשפעה הישירה על גובה ההיטלים, לפסק הדין יש גם חשיבות עקרונית רחבה יותר. בית המשפט קבע כי עליית ערך שאינה נובעת מתוכנית משביחה ספציפית אינה נחשבת אירוע מס. עיקרון זה מבהיר את גבולות החיוב בהיטל השבחה ועתיד להשפיע על אופן ביצוע שומות ועל גישות ההערכה של שמאים ורשויות מקומיות ברחבי הארץ.
פסק הדין מאזן בין האינטרס הציבורי לבין זכויות הקניין של האזרחים, ומחזיר את עקרון ההגינות והמידתיות למרכז הבמה בתחום מיסוי הנדלן המקומי