מס על הכנסות משכר דירה מתי תשלמו 10% ומתי תיפרדו מ- 50% מרווחי השכירות
פעילות מהשכרת דירות פעילות פסיבית או עסקית
02/12/2024
SHARE
בפסק דין גדליה שטרן שניתן היום, 2.12.2024, בבית המשפט המחוזי קבע האחרון שהשכרה של 12 דירות במשך שש שנים מהווה הכנסה עסקית שתחוייב בשיעורי מס רגילים ולא בשיעור המס המוטב של 10%.
בית המשפט קבע שהתקיימה פעילות שיטתית ונמשכת באמצעות חברת ניהול אשר כללה מנגנון של עובדים שביצעו שלל פעולות שייצרו מנגון להפקת ההכנסות מההשכרה ואף להשבחתן.
בהתאם למכלול הנסיבות ואופי הפעילות הגיע בית המשפט המחוזי למסקנה שמדובר בהכנסה עסקית ולא בהכנסה פסיבית.
בפס"ד שרגא בירן שניתן בתחילת 2018 נקבע שפעילות מהשכרה של 24 דירות מהווה הכנסה עסקית שלא תהיה זכאית לשיעור המס המופחת של 10%.
בפס"ד נקבעו 12 מבחנים כדי לסייע בסיווג פעילות ההשכרה כהכנסה עסקית - סוג ואופי הנכס, תקופת ההחזקה בנכס, תדירות העסקאות, ההיקף הכספי של פעילות ההשכרה, כיצד מומנו הנכסים, בקיאות ומומחיות של המשכיר, קיומו של מנגנון עסקי מאורגן ושיטתי, פיתוח טיפוח והשבחת הנכסים ולאן יועדו כספי ההכנסות.
מבחני עזר אלו כפופים למבחן הגג הבוחן את הנסיבות המיוחדות של העסקה ואופי העסקה.
בעקבות פסק הדין פרסמה רשות המסים הבהרה הכללים לסיווג ההכנסות מהשכרת דירות מגורים, לפיהם השכרה של 10 דירות מגורים ומעלה תסווג כהכנסה עסקית ותחוייב במס מלא.
השכרה של עד 5 דירות מגורים ייהנו ממס בשיעור מופחת של 10% ואילו השכרה של בין 5 ל־10 דירות מגורים יצטרכו לשכנע את פקיד השומה שהם זכאים לשיעור המס המופחת.
